Betaling opschorten is onder omstandigheden toegestaan wanneer het werk gebreken vertoont of niet conform de afspraken is uitgevoerd. Daarbij geldt wel dat de vordering opeisbaar moet zijn, dat er tussen de wederkerige vorderingen voldoende samenhang is en dat opschorting in redelijke verhouding moet staan tot de aard en ernst van de gebreken. Het is doorgaans vereist dat de aannemer eerst de gelegenheid krijgt om de gebreken te herstellen, tenzij herstel niet mogelijk of niet zinvol is.

Wij beoordelen of opschorting in uw situatie juridisch gerechtvaardigd is, hoe deze correct moet worden vormgegeven en welke risico’s u loopt. Onjuiste opschorting kan namelijk leiden tot aansprakelijkheid of renteverplichtingen.

Na oplevering is het risico van een bouwwerk in principe voor de opdrachtgever. Dat geldt niet voor verborgen gebreken. Van een verborgen gebrek is sprake wanneer een gebrek bij de oplevering niet zichtbaar was en ook redelijkerwijs niet ontdekt had hoeven worden, maar zich pas later openbaart. Of een gebrek juridisch als verborgen kan worden aangemerkt, hangt af van de aard van de werkzaamheden, de afspraken tussen partijen en wat u als opdrachtgever mocht verwachten.

Wij beoordelen of sprake is van een verborgen gebrek, of tijdig is geklaagd en welke rechten daaruit voortvloeien, zoals herstel, schadevergoeding of (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.

In beginsel is een aannemer verplicht om gebreken die het gevolg zijn van ondeugdelijk werk te herstellen. De opdrachtgever moet de aannemer ook in de gelegenheid stellen om die gebreken te herstellen. Doet de opdrachtgever dat ten onrechte niet, dan kan hij in schuldeisersverzuim komen te verkeren. Vaak moet de aannemer dan ook eerst in gebreke worden gesteld en een redelijke termijn krijgen om tot herstel over te gaan. Pas wanneer herstel uitblijft of ondeugdelijk is, kunnen verdere juridische stappen aan de orde zijn.

De ingebrekestelling is een belangrijke stap en maakt vaak het verschil tussen een goede of slechte afloop van de zaak. Deze ingebrekestelling moet aan verschillende eisen voldoen. Wij adviseren over de juiste wijze van ingebrekestelling, de herstelverplichtingen van de aannemer en de mogelijkheden wanneer herstel niet of onvoldoende plaatsvindt.

Wanneer een aannemer het werk niet afrondt of voortijdig stopt, kan sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Afhankelijk van de situatie kan ontbinding van de overeenkomst, vervangende uitvoering door een derde of schadevergoeding mogelijk zijn.

Wij beoordelen welke stappen juridisch verantwoord zijn, hoe bewijs veilig kan worden gesteld en hoe verdere schade kan worden beperkt. Daarbij houden wij rekening met zowel juridische als praktische belangen.

Meerwerk mag niet zonder meer in rekening worden gebracht. In veel gevallen is vereist dat vooraf duidelijk is afgesproken dat sprake is van meerwerk en tegen welke prijs. Ook kan van belang zijn of het meerwerk noodzakelijk was en of de opdrachtgever hierover voldoende is geïnformeerd / tijdig is gewaarschuwd.

Wij beoordelen of het gefactureerde meerwerk juridisch toelaatbaar is en of betaling verschuldigd is, mede aan de hand van de overeenkomst en de communicatie tussen partijen.

De oplevering markeert het moment waarop het werk wordt aanvaard en waarin het risico van dat werk overgaat van de aannemer op de opdrachtgever. Dat kan expliciet gebeuren, maar ook stilzwijgend, bijvoorbeeld door ingebruikname. De vraag of en wanneer oplevering heeft plaatsgevonden is van groot belang voor aansprakelijkheid, herstelverplichtingen en betaling.

Wij adviseren over de juridische betekenis van oplevering, de gevolgen daarvan en de positie van partijen wanneer discussie ontstaat over het opleveringsmoment.